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Hausverwaltung und WEG-Verwaltung FRANKEN-IMMOBILIEN Hausverwaltung-Gelsenkirchen, Immobilienverwaltung-Gelsenkirchen, WEG-Verwaltung-Gelsenkirchen, Hausverwaltung-Marl, Immobilienverwaltung-Marl, WEG-Verwaltung-Marl, Hausverwaltung-Dorsten, Immobilienverwaltung-Dorsten, WEG-Verwaltung-Dorsten, Hausverwaltung-Gladbeck, Immobilienverwaltung-Gladbeck, WEG-Verwaltung-Gladbeck, Hausverwaltung-Bottrop, Immobilienverwaltung-Bottrop, WEG-Verwaltung-Bottrop, Hausverwaltung-Recklinghausen, Immobilienverwaltung-Recklinghausen, WEG-Verwaltung-Recklinghausen, Hausverwaltung-Oberhausen, Immobilienverwaltung-Oberhausen, WEG-Verwaltung-Oberhausen, Hausverwaltung-Mülheim, Immobilienverwaltung-Mülheim, WEG-Verwaltung-Mülheim
Wir schützen die Rechte der Immobilieneigentümer und ihr Eigentum
Kaufmännisches und technisches Management von Immobilien
Sie sind auf der Suche nach einem neuen Hausverwalter, WEG-Verwalter oder Sondereigentumsverwalter? Da stellen Sie sich sicher folgende drei Fragen: hausverwaltung-weg-verwaltung-immobilienverwaltung-mietverwaltung-gelsenkirchen-recklinghausen-essen-ruhrgebiet
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Der Hausverwalter zählt zu den Berufen, die auch nach der letzten Novelle ohne den Nachweis des Bestehens einer längeren berufsbezogenen Ausbildung nebst Prüfung ergriffen werden können. Die Berufsbezeichnung ist demzufolge nicht geschützt, sodass sich quasi jeder als Hausverwalter ausgeben kann, der regelmäßig an lapidaren Fortbildungen teilnimmt. Dies kann dann problematisch werden, wenn der Verwalter aufgrund mangelhafter Kenntnisse oder auch wegen einer unprofessionellen Haltung gegenüber seinen Auftraggebern und den ihm anvertrauten Wertpositionen Fehler macht. Solch ein Fehlverhalten eines Verwalters kann zu beachtlichen Schäden führen, wie die Praxis regelmäßig zeigt. Auch die Themen „Zuverlässigkeit“ und „Erreichbarkeit“ führen oft zu Streit zwischen Verwaltern und Auftraggebern. hausverwaltung-weg-verwaltung-immobilienverwaltung-mietverwaltung-gelsenkirchen-recklinghausen-essen-ruhrgebiet
Deshalb ist es unverzichtbar, dass Sie sich vor der Beauftragung eines Verwalters möglichst umfassend über ihn und seine Arbeit informieren. Prüfen Sie Referenzen und somit die fachliche Qualifikation sowie seine Haltung zur Arbeit. Ist der Verwalter zuverlässig und erreichbar? Seine Kunden werden Ihnen dies sicher verraten. hausverwaltung-weg-verwaltung-immobilienverwaltung-mietverwaltung-gelsenkirchen-recklinghausen-essen-ruhrgebiet
Als Hausverwaltung von Mehrfamilienhäusern, WEG´s und Gewerbeflächen sind wir nicht nur für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Abrechnung zuständig, sondern vor allen Dingen auch für den Substanzerhalt bzw. die -entwicklung der Liegenschaft(en) sowie eine ertragreiche Vollvermietung und wenig bis keine Mieterfluktuation. Wir steigern den Wert Ihrer ImmobIlie(n). Bei WEGs sorgen wir für ein geordnetes Miteinander der Eigentümer untereinander.
Wir kümmern uns so sorgfältig um Ihr Objekt, als ob unser eigenes wäre und sind sowohl für Sie als auch für Ihre Mieter über die modernen Kommunikationsmittel während der üblichen Geschäftszeiten erreichbar. Auf Wunsch bieten wir auch Notdienste an. Wir handeln generell ohne Zeitverzug. hausverwaltung-weg-verwaltung-immobilienverwaltung-mietverwaltung-gelsenkirchen-recklinghausen-essen-ruhrgebiet
Für Besitzer von kleinen Mehrfamilienhäusern bis zu großen Gewerbe- und Wohnkomplexen mit mehreren hundert Einheiten bieten wir maßgeschneiderte Lösungen. Hierbei haben wir uns auf die jeweiligen Besonderheiten eingestellt, sofern es sich um Privatbesitz, Erbengemeinschaften, Besitzgesellschaften, Family Offices, Fonds-Gesellschaften oder auch um Immobilien in Verwertungsphasen handelt. hausverwaltung-weg-verwaltung-immobilienverwaltung-mietverwaltung-gelsenkirchen-recklinghausen-essen-ruhrgebiet
Wir kümmern uns sowohl um die kaufmännische, als auch um die technische Verwaltung von Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien. Hierzu zählt … hausverwaltung-weg-verwaltung-immobilienverwaltung-mietverwaltung-gelsenkirchen-recklinghausen-essen-ruhrgebiet
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Glossar: Fachbegriffe zur Haus- und WEG-Verwaltung
- Abrechnungsspitze
- Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den Vorauszahlungen der Eigentümer in der Jahresabrechnung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Amtliche Bescheinigung, dass eine Wohnung baulich abgeschlossen ist – Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.
- Abnahmeprotokoll
- Dokumentation der Übergabe einer Wohnung oder Immobilie, meist bei Ein- oder Auszug.
- Allgemeine Vertragsbedingungen
- Standardisierte Regelungen, die für alle Miet- oder Verwalterverträge gelten.
- Ausschreibung
- Einholung von Angeboten, z. B. für Handwerkerleistungen oder Versicherungen.
- Bauliche Veränderung
- Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht und der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf.
- Baugenehmigung
- Öffentlich-rechtliche Erlaubnis zur Durchführung eines Bauvorhabens.
- Baulast
- Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zugunsten eines anderen Grundstücks.
- Beschluss
- Entscheidung der Eigentümerversammlung, die mit Mehrheit gefasst wird und für alle gilt.
- Beschlusssammlung
- Verzeichnis aller Beschlüsse der Eigentümerversammlungen, das die Hausverwaltung führen muss.
- Betriebskosten
- Kosten, die dem Eigentümer durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z. B. Heizung, Müll, Wasser.
- Betriebskostenabrechnung
- Jährliche Abrechnung der umlagefähigen Kosten gegenüber Mietern.
- Brandschutz
- Maßnahmen zur Vermeidung oder Eindämmung von Bränden in Gebäuden.
- Eigentümerversammlung
- Regelmäßiges Treffen der Eigentümer einer WEG zur Abstimmung über gemeinschaftliche Belange.
- Eigentümergemeinschaft
- Gesamtheit aller Wohnungseigentümer eines Hauses oder einer Anlage.
- Einberufung
- Formelle Einladung zur Eigentümerversammlung.
- Erhaltungsaufwand
- Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Immobilie.
- Erhaltungsrücklage
- Ansparung von Mitteln für zukünftige Instandhaltungen in der WEG.
- Fälligkeit
- Zeitpunkt, zu dem ein Betrag (z. B. Hausgeld) gezahlt werden muss.
- Fenstererneuerung
- Kann je nach Teilungserklärung Gemeinschafts- oder Sondereigentum betreffen.
- Gemeinschaftseigentum
- Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, z. B. Dach, Treppenhaus.
- Hausgeld
- Monatlicher Beitrag der Eigentümer zur Deckung der laufenden Kosten der WEG.
- Hausordnung
- Regelwerk für das Zusammenleben in einer Wohnanlage.
- Hausverwaltung
- Verwaltung von Mietobjekten und WEGs im Auftrag der Eigentümer.
- Heizkostenabrechnung
- Verteilung der Heizkosten nach Verbrauch und festen Anteilen.
- Instandhaltung
- Maßnahmen zur Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit von Bauteilen.
- Instandhaltungsrücklage
- Rücklage zur Finanzierung zukünftiger Instandsetzungsmaßnahmen.
- Jahresabrechnung
- Gegenüberstellung der tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Zahlungen der Eigentümer.
- Kostenverteilungsschlüssel
- Modus, nach dem die Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden.
- Lageplan
- Kartografische Darstellung eines Grundstücks zur Orientierung.
- Mängelanzeige
- Mitteilung eines Schadens oder Mangels an den Verwalter.
- Mehrheitsbeschluss
- Beschluss, der mit einfacher Mehrheit der anwesenden Eigentümer gefasst wird.
- Mietverwaltung
- Verwaltung von vermieteten Objekten im Auftrag des Eigentümers.
- Modernisierung
- Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, z. B. Dämmung, neue Fenster.
- Nutzfläche
- Fläche, die tatsächlich genutzt werden kann, exklusive Verkehrsflächen.
- Objektbetreuung
- Laufende Kontrolle und Koordination von Dienstleistungen am Objekt.
- Protokoll
- Schriftliche Zusammenfassung der Beschlüsse und Diskussionen der Eigentümerversammlung.
- Räum- und Streupflicht
- Pflicht zur Schneeräumung und Eisbeseitigung, oft auf Eigentümer oder Dienstleister übertragen.
- Rücklagenbildung
- Ansparung von Geldmitteln für zukünftige Maßnahmen.
- Sanierung
- Umfassende bauliche Maßnahmen zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands.
- Sondereigentum
- Teile des Gebäudes, die im Alleineigentum stehen, z. B. Wohnung, Keller.
- Sondernutzungsrecht
- Exklusives Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, z. B. Gartenanteil.
- Teilungserklärung
- Notarielles Dokument, das das Eigentum am Gebäude und dessen Aufteilung regelt.
- Treppenhausreinigung
- Kann durch Dienstleister oder im Wechsel durch Eigentümer erfolgen.
- Trittschallschutz
- Technische Maßnahme zur Reduktion von Gehgeräuschen in Gebäuden.
- Umlageschlüssel
- Kennziffer für die Verteilung von Kosten unter den Eigentümern.
- Verbrauchserfassung
- Erfassung individueller Verbräuche z. B. von Heizenergie und Wasser.
- Verkehrssicherungspflicht
- Pflicht, Gefahrenquellen auf dem Grundstück zu beseitigen.
- Verwalterbestellung
- Formeller Beschluss über die Beauftragung eines Hausverwalters.
- Verwaltervertrag
- Vertrag, der die Aufgaben, Rechte und Pflichten des Verwalters regelt.
- Versammlungsniederschrift
- Offizielles Protokoll der Eigentümerversammlung.
- Versicherungen
- Gebäude-, Haftpflicht-, Hausrat- oder Elementarversicherungen im Rahmen der Verwaltung.
- Vorausschau
- Geplante wirtschaftliche Vorschau auf das kommende Jahr in der WEG.
- Wärmemengenzähler
- Messgerät zur Erfassung des individuellen Wärmeverbrauchs.
- WEG
- Wohnungseigentümergemeinschaft – Zusammenschluss aller Eigentümer einer Immobilie.
- WEG-Verwaltung
- Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
- Wohnflächenberechnung
- Ermittlung der Wohnfläche nach DIN oder Wohnflächenverordnung.
- Zahlungsverzug
- Nicht fristgerechte Zahlung von Hausgeld oder Miete.
- Zustimmungserfordernis
- Maßnahmen, die nur mit Genehmigung der Gemeinschaft durchgeführt werden dürfen.
- Zählerablesung
- Erfassung der Verbrauchswerte, meist jährlich durch Ablesedienstleister.
- Zwangsverwaltung
- Durch das Gericht angeordnete Verwaltung einer Immobilie bei Zwangsvollstreckung.
- Zentralheizung
- Heizsystem, das ein gesamtes Gebäude mit Wärme versorgt.
- Zwischenablesung
- Ablesung bei Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums.
- Abmahnung
- Formeller Hinweis bei Pflichtverstößen eines Eigentümers oder Mieters.
- Außenanlagenpflege
- Pflege der Außenflächen wie Garten, Wege, Hof durch beauftragte Dienstleister.
- Betriebskostenumlage
- Verteilung der Betriebskosten auf die Nutzer gemäß Mietvertrag oder WEG-Beschluss.
- Betriebskostenverordnung
- Rechtsverordnung, die regelt, welche Betriebskosten umlagefähig sind.
- Eigentumswohnung
- Wohnung, die als Sondereigentum im Rahmen einer WEG geführt wird.
- Fensterwartung
- Regelmäßige Wartung der Fenster – teils Gemeinschafts-, teils Sondereigentum.
- Gemeinschaftsanlage
- Einrichtung, die von allen genutzt wird, z. B. Aufzug oder Waschkeller.
- Gewerke
- Einzelne Arbeitsbereiche am Bau wie Elektrik, Heizung, Malerarbeiten.
- Grundsteuer
- Öffentliche Abgabe für Grundstücke und Immobilienbesitz.
- Hausmeister
- Verantwortlich für kleinere Reparaturen, Kontrolle und Betreuung des Objekts.
- Hausverwalter
- Berufsträger, der das Gemeinschaftseigentum nach dem WEG und Mietobjekte verwaltet.
- Heizkostenverteiler
- Gerät zur Erfassung des individuellen Heizungsverbrauchs an Heizkörpern.
- Instandsetzung
- Maßnahme zur Behebung eines Schadens an baulichen Anlagen.
- Jahreswirtschaftsplan
- Planung der Einnahmen und Ausgaben der WEG für ein Geschäftsjahr.
- Kaltmiete
- Miete ohne Nebenkosten.
- Kostenart
- Kategorisierung der Kosten (Heizung, Wasser, Verwaltung etc.).
- Lastenverteilung
- Zuweisung der finanziellen Belastung nach gesetzlichem oder vereinbartem Schlüssel.
- Mietrecht
- Teil des Zivilrechts, das die Rechte und Pflichten aus Mietverhältnissen regelt.
- Modernisierungsumlage
- Kostenumlage für Maßnahmen zur Modernisierung – z. B. durch Mieterhöhung.
- Nebenkosten
- Zusätzliche Kosten zur Kaltmiete für Betrieb, Wartung und Verbrauch.
- Objektunterlagen
- Alle relevanten Dokumente zur Immobilie wie Grundbuch, Teilungserklärung, Pläne.
- Pflichtenheft
- Dokument mit detaillierten Aufgaben und Anforderungen für Dienstleister.
- Reparaturrücklage
- Rücklage zur Deckung unerwarteter Reparaturkosten.
- Sammelheizung
- Heizanlage, die mehrere Wohneinheiten gleichzeitig versorgt.
- Sanierungsbedarf
- Erforderlichkeit größerer baulicher Eingriffe zur Werterhaltung.
- Teileigentum
- Nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten, z. B. Garage oder Büro.
- Übergabeprotokoll
- Dokumentation des Objektzustands bei Übergabe.
- Verwaltungskosten
- Kosten für die Tätigkeit des Hausverwalters.
- Vermietung
- Vertragsverhältnis zur Überlassung von Wohn- oder Gewerberäumen.
- Vertragsmanagement
- Verwaltung aller Objekt-relevanten Verträge durch den Verwalter.
- Wartung
- Regelmäßige Kontrolle und Pflege technischer Einrichtungen.
- WEG-Recht
- Rechtliche Vorschriften und Regelungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
- Zähler
- Gerät zur Messung von Verbrauch, z. B. Strom-, Wasser- oder Wärmezähler.
- Zweckentfremdung
- Nutzung einer Wohnung entgegen der Zweckbestimmung – z. B. als Ferienwohnung.
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Große Probleme für kleine WEG Wohnungseigentümergemeinschaften
Immer mehr Hausverwalter gehen in den Ruhestand, während gleichzeitig der Nachwuchs an qualifizierten Fachkräften in der Immobilienverwaltung ausbleibt. Dies hat dramatische Folgen, insbesondere für kleine Wohnungseigentümerschaften (sogenannte Mini-WEGs). Die verbleibenden Hausverwaltungen sind durch Personalmangel und hohe Krankenstände zunehmend überlastet. [...]
Moderne Haus- und WEG-Verwaltung im Jahr 2025
Die Immobilienverwaltung hat sich in den letzten Jahren zu einem zentralen Element des modernen Wohnens entwickelt. Mit wachsendem Fokus auf Nachhaltigkeit, fortschreitender Digitalisierung und sich ständig wandelnden gesetzlichen Anforderungen steht die Branche 2025 an einem Scheideweg. Besonders in Städten [...]
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Wissenswertes zur WEG-Verwaltung, Hausverwaltung und Mietverwaltung
Im Folgenden erhalten Sie umfassende Einblicke zu den Themen Hausverwaltung, Mietverwaltung, Immobilienverwaltung und WEG-Verwaltung. Wir beleuchten die Aufgaben und Kosten der Verwaltung, erläutern den Mehrwert der Digitalisierung und geben wichtige Hinweise zu den Änderungen im neuen WEG-Gesetz. Die WEG-Verwaltung ist anspruchsvoll und birgt Risiken. Mit unserer cloudbasierten App können Sie die Verwaltung und Vermietung von Immobilien problemlos und effizient bewältigen. Davon profitieren alle beteiligten Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Haus-, Wohnungsverwaltung bzw. Immobilienverwaltung – diese Begriffe werden oft synonym verwendet. Allerdings lassen sich verschiedene Arten der Verwaltung unterscheiden, die für vollkommen unterschiedliche Zuständigkeiten und Leistungsbereiche stehen. Klare Differenzierungen und Definitionen sind also wichtig. Genau deswegen befassen wir uns in diesem Text mit dem Thema WEG-Verwaltung, denn hier sind einige Besonderheiten zu beachten.
Was ist eine WEG-Verwaltung?
Auch bei der Abkürzung WEG kommt es zu Verwechslungen: Einerseits wird das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht so bezeichnet, andererseits die Wohnungseigentümergemeinschaft, die ebenso wie ihre notwendige Verwaltung in jenem Gesetz geregelt ist.
Demnach liegt eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dann vor, wenn ein Wohnhaus oder eine Wohnanlage aus Eigentumswohnungen besteht – und zwar auf der Grundlage der notariell beurkundeten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Dabei entsteht neben dem Sondereigentum der verschiedenen Wohnungseigentümer auch Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel das Grundstück an sich, aber auch Anlagen, Einrichtungen und Gebäudeteile, die nicht zum Sondereigentum zählen oder Dritten gehören.
Genau mit diesem Gemeinschaftseigentum beschäftigt sich die WEG-Verwaltung: Sie befasst sich mit allen Belangen rund um die Immobilie, um das Vermögen der Gemeinschaft zu schützen und die mit dem Gemeinschaftseigentum verbundenen Pflichten zu erfüllen. Die Eigentümergemeinschaft kann per Mehrheitsentscheid eine professionelle Immobilienverwaltung, die auf die WEG-Verwaltung spezialisiert ist, oder bereits einen zertifizierten Verwalter, bestellen. Bei kleineren WEG können Aufgaben auch von einem bzw. mehreren Eigentümern in eigener Regie erledigt werden.
Wo liegen die Unterschiede zwischen WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung?
Diese drei Formen der Immobilienverwaltung sind folgendermaßen klar voneinander abzugrenzen:
WEG-Verwaltung
Der bestellte Verwalter befasst sich – wie beschrieben – mit dem Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die rechtlichen Grundlagen dafür liefert einerseits das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, andererseits der Vertrag mit dem Verwalter.
Sondereigentumsverwaltung
Als Sondereigentum wird das Eigentumsrecht an einer Wohnung bezeichnet. Vermietet ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Wohnung, kann er für alle damit zusammenhängenden Belange ebenfalls einen Verwalter beauftragen. Eine explizite gesetzliche Grundlage gibt es nicht, hier zählt ausschließlich die vertragliche Vereinbarung.
Mietverwaltung
Voraussetzung für eine Mietverwaltung ist, wenn ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bzw. Immobilie diese vermietet und damit eine Hausverwaltung als Dienstleister beauftragt. Auch dafür gibt es keine gesetzliche Grundlage, der Vertrag mit der Verwaltung ist verbindlich.
Welche sind vertraglich vereinbare Aufgaben einer WEG-Verwaltung?
Die Aufgaben einer WEG-Verwaltung sind im § 28 WEG geregelt. Auch wenn das Gesetz sich auf die kaufmännischen Aspekte wie die Jahresabrechnung für die WEG fokussiert, lassen sich die Aufgaben der WEG-Verwaltung grundsätzlich in folgende Bereiche untergliedern:
Kaufmännischer Bereich
- Erstellung von Wirtschaftsberichten und der Jahresabrechnung für die WEG
- Erfüllen der Prüfungspflicht
- Führen und Kontrollieren der Verwaltungsunterlagen
Organisatorischer Bereich
- Organisation der Eigentümerversammlung (auch online/hybrid – neues WEG-Gesetz)
- Anfertigung der Sitzungsprotokolle
- Beschwerdemanagement
Technischer Bereich
- Objektüberwachung
- Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten
Rechtlicher Bereich
- rechtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft – bei Anwälten und vor Gericht
- Abschluss relevanter Verträge, wie zum Beispiel zur Wartung von Anlagen
- Ausübung des Beschwerderechts
In der Praxis sind die Aufgaben über die im § 28 WEG genannten hinaus breit gefächert, sodass der Vertrag mit einer externen WEG-Verwaltung umso detaillierter aufgesetzt sein sollte. Die Neuregelung, auch eine digitale WEG-Versammlung anzuerkennen, erleichtert die Durchführung der Eigentümerversammlungen ungemein. Es gilt, was vertraglich nicht vereinbart wurde, ist auch nicht geschuldet.
Welche sind die wesentlichen Aufgabenbereiche der Hausverwaltung?
Eigentum verpflichtet: Immobilieneigentümer müssen sich nicht nur um ihr Eigentum kümmern, sondern bei der Vermietung auch um die Belange ihrer Mieter. Die vielfältigen Aufgaben lassen sich in drei wichtige Bereiche einteilen:
Die technische Hausverwaltung
Gebäude und Anlage müssen nicht nur laufend instand gehalten werden, sondern auch in größeren Abständen modernisiert werden. Dabei gilt der energetischen Modernisierung ein ebenso großes Augenmerk wie dem Sanierungsbedarf bei älteren Gebäuden. Eine seriöse Hausverwaltung überprüft deswegen regelmäßig den Zustand der verwalteten Objekte. So können anbahnende Probleme möglichst frühzeitig identifiziert und sinnvolle Maßnahmen eingeleitet werden. Dazu werden in Absprache mit den Eigentümern Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen ausgeschrieben, vergeben und überwacht.
Die wirtschaftliche Hausverwaltung
Die Hausverwaltung prüft das Objekt betreffende Rechnungen, erfasst diese in der Buchhaltung und initiiert die Bezahlung. Die Eigentümer erhalten eine jährliche Abrechnung, in der alle relevanten Aufwendungen detailliert und exakt aufgeführt werden. Die Kosten werden per Umlage und je nach Anteil auf die Eigentümer umgelegt. Auf der Grundlage der vorliegenden Zahlen erstellt die Hausverwaltung für das nächste Jahr einen belastbaren Wirtschaftsplan. So können die Eigentümer die anstehenden Kosten einkalkulieren.
Die kaufmännische Hausverwaltung
Über die genannten Leistungen hinaus rückt dieser Aufgabenbereich immer stärker in den Fokus. Hier geht es um die Abwicklung von Schäden, die bei Bedarf auch gerichtliche Auseinandersetzungen notwendig machen. Auch geht es um die Kostenoptimierung. Angesichts der steigenden Preise für Strom, Gas und Wasser kann die Vertragsoptimierung zu einer effektiven Kostenerleichterung führen. Andererseits fällt das gesamte Mahnwesen in diesen Bereich – und zwar sowohl gegenüber den einzelnen Eigentümern einer WEG als auch gegenüber den Mietern.
Welche Rechte und Pflichten hat eine WEG-Verwaltung?
Hier greift § 27 WEG: Seit der Neufassung des Gesetzes im Jahr 2020 darf die WEG-Verwaltung alle Maßnahmen rund um das Gemeinschaftseigentum, die eine untergeordnete Bedeutung haben, selbstständig veranlassen. Dazu zählen beispielsweise neben dem Inkasso des vereinbarten Hausgeldes auch Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen – in einem bestimmten Rahmen. Der Verwalter wird nach § 27 WEG-Gesetz außerdem nach wie vor dazu befugt, die zur Notgeschäftsführung zählenden Maßnahmen zu ergreifen, um Nachteile für die Eigentümergemeinschaft abzuwenden.
Grundsätzlich muss die Eigentümergemeinschaft also nicht beschließen, dass die WEG-Verwaltung ihre Interessen sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich vertreten darf – dies ist bereits im § 27 WEG gesetzlich verankert. Mit folgenden Ausnahmen: Grundstückskauf- und Darlehensverträge. Gleichzeitig sieht der § 27 Abs. 2 WEG-Gesetz vor, dass die Eigentümer sowohl die Rechte als auch die Pflichten der Verwaltung nach eigenem Ermessen erweitern oder auch einschränken können.
Was kostet eine WEG-Verwaltung oder Hausverwaltung?
Die Kosten einer WEG-Verwaltung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise dem Umfang der vereinbarten Aufgaben und den individuellen Merkmalen der Immobilie sowie der Eigentümergemeinschaft. Auch die Kosten für eine Hausverwaltung sind von unterschiedlichsten Leistungsparametern abhängig. Grundsätzlich gilt, je mehr die Verwaltung tun soll, um so höher sind deren Aufwendungen und ihr Vergütungsanspruch. Wir bei FRANKEN-IMMOBILIEN bieten die Leistungspakete BASIS, PLUS und PREMIUM an, wobei das BASIS-Leistungspaket bereits ab 5,95 € inkl. MwSt. pro verwalteter Wohneinheit zzgl. Basispauschale etc. zu buchen ist.
Ist es Pflicht, eine WEG-Verwaltung zu haben?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen externen Dienstleister für die WEG-Verwaltung zu bestellen. Doch Fakt ist: Das Gemeinschaftseigentum bringt Rechte und Pflichten mit sich – und jede Menge zu erledigender Aufgaben. Es muss also korrekt und umsichtig verwaltet werden. Das können grundsätzlich auch die Eigentümer selbst übernehmen: Dabei nehmen alle Eigentümer die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich wahr, was für die meisten WEGs nicht praxistauglich ist. Alternativ wird per Beschluss ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft zum Verwalter erklärt.
Sobald jedoch ein einzelner Eigentümer anderer Meinung ist, muss ein externer Dienstleister mit der WEG-Verwaltung beauftragt werden. Ab Dezember 2023 ist dafür eine Zertifizierung vorzulegen, um insbesondere auch den Belangen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) kompetent Rechnung zu tragen. Sollte die Eigentümergemeinschaft bereits vor Inkrafttreten der WEG-Reform eine externe WEG-Verwaltung beauftragt haben, gilt diese bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert.
Ausnahme: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt für Wohnanlagen mit weniger als neun Wohneinheiten, dass ein zertifizierter Verwalter nur dann bestellt werden muss, wenn mindestens ein Drittel der Gemeinschaft dies verlangt.
Ist es Pflicht, eine Hausverwaltung zu haben?
Eine Hausverwaltung hat Rechte und Pflichten zu erfüllen – und verursacht Kosten. Es ist also nachvollziehbar, dass Eigentümer sich die Frage stellen, ob sie sich nicht selbst mit der Materie befassen und sich das Geld einsparen. Das ist durchaus legitim, denn es gibt de facto keine Pflicht zur Haus- und Grundstücksverwaltung. Allerdings stehen insbesondere Eigentümergemeinschaften dann vor großen Herausforderungen: Kann der Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses sämtliche Entscheidungen alleine treffen, muss sich eine WEG abstimmen – bis hin zur Farbe der Fassade. Erfahrungsgemäß sind es vor allem die finanziellen Entscheidungen, die zu Streit führen und die Hausverwaltung schon als Vermittler so wichtig machen.
Fakt ist: Sobald ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft die Hausverwaltung durch einen externen Dienstleister verlangt, muss die Gemeinschaft dies auch umsetzen.
Und das aus gutem Grund: Den anfallenden Hausverwaltungskosten stehen vielfältige Leistungen gegenüber, die die Eigentümergemeinschaft im Falle einer Selbstverwaltung nämlich untereinander aufteilen müsste. Daraus ergeben sich regelmäßig größere Probleme, wie beispielsweise:
- fehlendes Fachwissen – hier sei daran erinnert, dass für Hausverwalter ein neues Gesetz gilt, das eine spezielle Weiterbildung in der Hausverwaltung vorsieht
- Interessenskonflikte zwischen Eigentümern, die naturgemäß unterschiedliche Zielen verfolgen können
- Haftungsprobleme ohne die Möglichkeit der Absicherung, sodass die Eigentümer im Ernstfall mit privatem Vermögen einspringen müssen
- überbordender Arbeitsaufwand, der wiederum die Wahrscheinlichkeit von Fehlern erhöht
Es gilt also, eine fundierte Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, um eine tragfähige Entscheidung für oder wider eine Hausverwaltung treffen zu können.
Wie kann eine WEG die Verwaltung wechseln?
Die Mehrheit der WEG-Eigentümer kann jederzeit die Verwaltung abberufen – und das jetzt auch ohne wichtigen Grund. Achtung, dies gilt nur für WEG´s, die dem Wohnungseigentümergesetz unterleigen, und nicht für die gewöhnliche Hausverwaltung, für die das BGB gilt. So gehen Sie vor:
- Sie sprechen sich zunächst mit den WEG-Miteigentümern ab, da Sie eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung benötigen.
- Recherchieren Sie, welche Möglichkeiten Ihnen der mit dem Verwalter geschlossene Vertrag zur Kündigung eröffnet.
- Holen Sie alternative Angebote ein oder stellen Sie auf die Verwaltung in Eigenregie um.
- Führen Sie die Eigentümerversammlung durch und fassen Sie einen Beschluss unter der Überschrift Abberufung Verwalter WEG.
Entscheiden Sie sich dafür, die Kündigungsfristen des Verwaltervertrages ohne triftigen Grund nicht einzuhalten, kann der bisherige Verwalter noch für sechs Monate seine Vergütung beanspruchen.
Natürlich kann auch ein externer Dienstleister seinerseits den Vertrag über die WEG-Verwaltung kündigen – auch dafür gelten die getroffenen vertraglichen Vereinbarungen. Wurde diese nicht ausformuliert und erhält der Dienstleister monatliche Vergütungen, reicht es im Prinzip aus, wenn er bis zum 15. eines Monats kündigt – der Vertrag erlischt dann zum Monatsende. Der übliche Weg zur Neubestellung eines geeigneten Verwalters kann lang sein. Folgende Alternativen stehen dann zur Auswahl:
- Neue Immobilienverwaltung für die WEG finden und binden
- Selbstverwaltung durch einen oder mehrere Eigentümer
- Kommissarischen Verwalter als Übergangslösung bestellen
- Notverwalter WEG wird durch ein Gericht bestellt
Der Notverwalter für eine WEG kommt nur dann in Frage, wenn der Eigentümergemeinschaft erhebliche Nachteile drohen.
Immobilienbesitzer, für die das BGB gilt, haben sich vertragstreu zu verhalten und müssen die Laufzeit des Verwaltervertrages auch einhalten. Zwar gibt es die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung „aus wichtigem Grund“, aber die Voraussetzungen hierfür sind nur selten gegeben.
Weiteres Wissenswerte über eine WEG-Verwaltung
Eine weitere Erleichterung, die das novellierte Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht mit sich bringt: Der Beirat einer WEG muss nicht mehr eine Mindestanzahl an Mitgliedern aufweisen – die Eigentümergemeinschaft sollte sich nach ihren eigenen Bedürfnissen richten. Fakt ist jedoch, dass nur Eigentümer in den Beirat der WEG berufen werden dürfen. Gleichzeitig wird die Funktion gestärkt, denn dem Beirat der WEG obliegt es zum Beispiel nicht nur, den Verwalter zu unterstützen, sondern auch alle wichtigen Informationen bei ihm nach angemessener Vorlaufzeit einzusehen.
Die WEG-Verwaltung ist eine große Verantwortung, die clever gemeistert werden sollte
Die Reform des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht bringt gleich mehrere Vorteile: Zum einen sind die Aufgaben einer WEG-Verwaltung nicht mehr explizit aufgeführt, zum anderen können auch Rechte und Pflichten des Verwalters individuell festgelegt werden. Darüber hinaus lassen sich die technologischen Errungenschaften sehr gut ausnutzen – denn die digitale Hausverwaltung wird vom Gesetzgeber verstärkt unterstützt:
Bspw. ist der Umlaufbeschluss nun in Textform durchführbar. Die frühere Schriftformerfordernis hat viel Zeit beansprucht und Papierflut verursacht. Auch die digitale WEG-Versammlung mit der Möglichkeit einer Online-Teilnahme zeigt klar den Trend in Richtung digitaler WEG.
Geeignete Tools wie unsere App unterstützen den Weg zur digitalen Verwaltung. Die Digitalisierung führt zu effizienteren Prozessen. Unsere digitale WEG-Lösung stellt nämlich sicher,
- dass alle Informationen 24/7 verfügbar sind,
- alle Daten an einem Ort verwaltet und digital archiviert werden,
- der direkte Kontakt zur Verwaltung genutzt werden kann und
- sämtliche Abläufe rund um das Gemeinschaftseigentum transparent sind.
Ob Hausverwaltung von Mehrfamilienhäusern oder von WEG´s – die Aufgaben sind enorm und vor allem vielfältig. Ein auf die Hausverwaltung spezialisiertes Unternehmen einzuspannen, reduziert die Arbeit für die Eigentümer drastisch. Die Rahmenbedingungen für Immobilienbesitzer sind kontinuierliche schwieriger geworden und die Wahrscheinlichkeit, sehr teure oder sogar existenzbedrohende Fehler zu machen, ist ebenso kontinuierlich gestiegen. Wir sind seit 2002 in diesem schwierigen Bereich aktiv und verwalten >3600 Immobilien. Zudem koordinieren wir ein Handwerkernetz aus >200 Betrieben. Bei uns gibt es nur einen Nachteil – unsere Tätigkeit ist auf das Ruhrgebiet beschrängt. Dort kennen wir uns aus und dort sind wir bestens vernetzt mit Dienstleistern und Behörden. Und dort sind wir auch schnell vor Ort, wenn dies angezeigt ist.
Melden Sie sich bei weiteren Fragen und für ein Angebot zur Verwaltung Ihrer Immobilien. Wir freuen uns auf Sie!
